在實(shí)踐中，常常有這樣的情形：公司將自有辦公樓出租一部分。那么，租賃期間所發(fā)生的水電費(fèi)用，該如何向承租方收取？下面昆山泰信豐商務(wù)咨詢有限公司注冊(cè)公司代理記賬會(huì)計(jì)顧問就和大家一起來學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)：

 實(shí)務(wù)中，往往有兩種處理方式，一種是按照轉(zhuǎn)售水電處理，另一種是采取分?jǐn)偡绞教幚怼２煌奶幚矸绞剑悇?wù)處理和稅負(fù)情況不同，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況作出選擇。

 案例：自有辦公樓部分出租

 昆山乙公司與昆山甲公司均為增值稅一般納稅人。昆山乙公司作為單一承租方，向昆山甲公司租賃房屋作為辦公用房。由昆山甲公司負(fù)責(zé)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。昆山甲公司采用公用水電表方式，與昆山乙公司分?jǐn)偲渥赓U合約期內(nèi)發(fā)生的水電費(fèi)用。

2019年8月，昆山甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)10300元。其中，自用水費(fèi)含稅價(jià)格6180元，承租方使用水費(fèi)含稅價(jià)格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)22600元。其中，自用電費(fèi)含稅價(jià)格13560元，承租方使用電費(fèi)含稅價(jià)格9040元。那么，辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費(fèi)支出，昆山甲公司應(yīng)如何向昆山乙公司收取？

 方案一：按照轉(zhuǎn)售水電處理

 按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營(yíng)范圍銷售水電費(fèi)，可按規(guī)定自開或代開專票。昆山甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向昆山乙公司收取相應(yīng)的水電費(fèi)用，并開具對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。昆山乙公司以此為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，對(duì)向昆山乙公司收取的價(jià)稅合計(jì)4120元水費(fèi)，昆山甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定，昆山甲公司為昆山乙公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，可以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，計(jì)算繳納增值稅。

此時(shí)，昆山甲公司應(yīng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：

 轉(zhuǎn)售水時(shí)，依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按照自用部分，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 6000      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 300      

其他業(yè)務(wù)成本 4120     

貸：銀行存款 10300             

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 120

向昆山乙公司收取水費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

 借：銀行存款 4120      

貸：其他業(yè)務(wù)收入 4000            

應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 120

 按扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。

 借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 120      

貸：其他業(yè)務(wù)成本 120

 轉(zhuǎn)售電力時(shí)，以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證，自用部分當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 12000      

其他業(yè)務(wù)成本 8000      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 2600      

貸：銀行存款 22600

 向昆山乙公司收取電費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

 借：銀行存款 9040      

貸：其他業(yè)務(wù)收入 8000             

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 1040

 昆山乙公司取得水電費(fèi)增值稅專用發(fā)票，并據(jù)此作為成本費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。

 支付水費(fèi)并取得昆山甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時(shí)，按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目  4000      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 120      

貸：銀行存款 4120

 支付電費(fèi)并取得電費(fèi)專用發(fā)票時(shí)，按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目  8000      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 1040      

貸：銀行存款 9040

 方案二：采取分?jǐn)偡绞教幚?/span>

 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）的規(guī)定，出租方采取分?jǐn)偡绞降?，承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費(fèi)取得發(fā)票復(fù)印件、出租方出具水電費(fèi)分割單或確認(rèn)單、出租方支付水電費(fèi)的憑證及房租協(xié)議等。

 昆山甲公司采取分?jǐn)偡绞绞杖∷娰M(fèi)，昆山乙公司以昆山甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時(shí)，昆山甲公司按照代收代付進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

 代收代付水費(fèi)時(shí)，昆山甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 6000      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 300      

其他應(yīng)收款 4120       貸：銀行存款 10300      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 120

 向昆山乙公司收取水費(fèi)，并提供其他外部憑證。

 借：銀行存款 4120      

貸：其他應(yīng)收款 4120

 代收代付電費(fèi)時(shí)，昆山甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本科目 12000      

其他應(yīng)收款 9040      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 2600

貸：銀行存款 22600      

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 1040

 向昆山乙公司收取水費(fèi)，并提供其他外部憑證。

 借：銀行存款 9040      

貸：其他應(yīng)收款 9040

 昆山乙公司以昆山甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。其中，水費(fèi)支出4120元和電費(fèi)支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時(shí)，昆山乙公司的會(huì)計(jì)處理如下：

 取得水費(fèi)支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本科目 4120      

貸：銀行存款 4120

取得電費(fèi)支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

 借：管理費(fèi)用等成本科目 9040      

貸：銀行存款 9040

 對(duì)比分析：哪個(gè)方案更劃算

 方案一中，如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人，那么，對(duì)于承租方來說，按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，不僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可按規(guī)定抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。如果承租方屬于《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)公告）第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，還可享受增值稅加計(jì)抵減政策。

 對(duì)于出租方來說，其向承租方收取水費(fèi)時(shí)，要開具增值稅專用發(fā)票并按規(guī)定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發(fā)票，可以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。這種情況下，其收取的電費(fèi)收入，需按規(guī)定計(jì)算繳納增值稅，由于取得了電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可按規(guī)定抵扣，其增值稅稅負(fù)并未增加。不僅如此，如果出租方是39號(hào)公告第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費(fèi)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額還可享受增值稅加計(jì)抵減政策。

 方案二中，對(duì)于承租方來說，其按規(guī)定取得的其他外部憑證，僅僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不可據(jù)此計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額；對(duì)于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證，僅視同代收代付水電費(fèi)處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實(shí)務(wù)中，以分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在不同的執(zhí)行口徑，值得昆山新注冊(cè)企業(yè)關(guān)注。

 實(shí)務(wù)中，企業(yè)要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額等因素，選擇最適合企業(yè)的方案。